El Escriba

L’année 2005 marque un changement important dans le discours officiel concernant l’immobilier en France. Depuis quelques mois, les messages de type « l’immobilier ne peut pas baisser » font place à un encore discret « atterrissage des prix en douceur », c’est-à-dire un ralentissement progressif de la croissance des prix au m2. Depuis quelques mois également, le tabou de la « bulle immobilière » (en référence à la bulle Internet des années 2000 dont l’explosion annoncée, mais l’ampleur imprévue, a ruiné bon nombre d’investisseurs) est tombé, sous les avertissements répétés du président de la BCE ou d’Alan Greenspan, et de quelques banques françaises, dont le Crédit Agricole.

Qu’est-ce qu’une bulle ? Une bulle se caractérise par une montée vertigineuse des prix, décorrélée de tous les fondamentaux économiques. Quel que soit son objet (actions, or, immobilier, œuvres d’art…), une bulle se créé lorsqu’une majorité d’acteurs se rue à l’achat en se persuadant que le lendemain le prix sera plus élevé et/ou qu’ils risquent l’exclusion du marché, pendant que les vendeurs reportent leur vente pour bénéficier du prix maximum. A l’inverse, une bulle explose pour les mêmes raisons : les acheteurs diffèrent leur achat, anticipant une baisse du prix le lendemain, et les vendeurs mettent massivement sur le marché, de peur de perdre tout leur capital. Ils sont ainsi directement responsables de la formation ou de l’explosion d’une bulle spéculative.

Rappelons que la flambée des prix de l’immobilier est un phénomène mondial : +80% en France depuis 2000, +150% en Espagne, aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, alors que le PIB n’a pas suivi au même rythme, loin s’en faut. Seule l’Allemagne, avec une croissance faible depuis quelques années et un parc conséquent, et le Japon, en déflation depuis 9 ans, sont épargnés par cette tendance. Comment analyser de tels phénomènes ? Question extrêmement complexe qui mêle économie, psychologie, sociologie et démographie.

La faute à qui ?

L’engouement à l’achat s’expliquerait en grande partie par « l’aubaine » de taux historiquement bas et le refus de payer un loyer, considéré par les ménages comme une perte sèche. Raisonnement logique, mais à moitié vrai. S’ajoute un allongement de la durée des crédits (17% des crédits sont passés à 25 ans contre 7% il y a encore 5 ans), qui resolvabilise beaucoup de ménages, exclus du marché sinon ; ainsi qu’une pression sociale, qui veut que l’accession à la propriété soit une forme de réalisation de soi, de rite de passage, et/ou de préparation de sa retraite ; avec parfois un petit coup de pouce par donations anticipées des générations précédentes. Ceci signifie que les ménages ne s’intéressent qu’à l’effort mensuel à fournir : ils n’ont pas conscience qu’un taux de 4% sur 20 ou 25 ans coûte au final plus que 8% sur 10-15 ans ; ou qu’à surface égale, il est plus intéressant de louer que d’acheter, même à long terme (voir plus bas le paragraphe « louer ou acheter ») ; ni que le différentiel de taux d’intérêt ne comble qu’une faible part de la hausse des prix ; que la sécurité n’est qu’apparente : la prise de risque est importante sur 20-25 ans (chômage, revente, mutation professionnelle…). En moyenne, les ménages changent de logement tous les sept ans. En achetant aujourd’hui au plus haut, ils augmentent le risque de revendre à perte dans quelques années, et de devoir ainsi rembourser plus à la banque que les fruits tirés de l’opération : c’est ce qu’on appelle le « negative equity ». Enfin, l’impact de « riches étrangers » qui achèteraient tout, n’est pas significatif pour expliquer la hausse, sinon de façon très localisée (4% des transactions en 2004).

A qui profite le crime ?

Il est clair que les réseaux d’agences immobilières et les notaires, rémunérés aux pourcentages des transactions, ont été les premiers bénéficiaires de cette flambée, tout comme les organismes de crédit. Or ce sont ces professionnels - à la fois juges et parties - qui produisent les seules statistiques et analyses du marché, avec 6 mois de retard pour les notaires (FNAIM) / Immonot. Avec des méthodes loin d’être aussi éprouvées que celles d’autres marchés, notamment financiers ! L’Etat ensuite : « quand le bâtiment va tout va ! ». L’immobilier soutient fortement la croissance, par la construction tout d’abord et les défiscalisations type de Robien proposées aux investisseurs (sans lesquelles le rendement d’un placement immobilier peine à atteindre 2%, moins qu’un livret A…), et bien sûr une part des revenus des transactions. Par l’effet richesse en outre, qui donne l’impression aux propriétaires de s’enrichir - virtuellement - mois après mois, et dope ainsi le moral des ménages. Pour mémoire, les crédits à la consommation aux Etats-Unis sont accordés selon la valeur du patrimoine immobilier… Et tant pis pour les générations de primo-accédants qui semblent définitivement exclues du marché, par choix ou obligation. Tant pis également pour les propriétaires privés : s’ils doivent s’agrandir, la pièce supplémentaire pèsera très lourd dans la balance. Pour le moment. En fermant le robinet « d’argent frais » déversé dans le circuit par les primos, le status quo peut être viable un temps, mais pas indéfiniment : pour racheter, il faut vendre. Et au bout de la chaîne, il doit forcément y avoir un primo.

Les prix peuvent-ils s’effondrer, sur le modèle de la bulle de 1991 à Paris ?

Personne n’y croît vraiment. Néanmoins, l’histoire a tendance à se répéter, mais jamais dans les mêmes termes, comme l’a illustré le phénomène inédit de krach rampant de la bourse sur 4 ans. En 1991, les marchands de biens étaient fortement présents, le gouvernement Rocard avait relevé brutalement les taux d’intérêt, et les ménages, bloqués à 15 ans et non 25 voire 30 ans, étaient beaucoup moins solvables. Aujourd’hui, le marché est-il aussi sain que certains le prétendent ? Discutable ! Force est de constater que la spéculation existe, marchands de bien ou pas : 54% des ventes de neuf en locatif plutôt qu’en résidence principale ou secondaire, ventes à la découpe, comportement spéculatif de beaucoup de particuliers (« j’achète aujourd’hui et je compte faire une belle plus-value dans cinq ans » ; « je revends aujourd’hui et je loue en attendant la baisse »). Les taux vont plus que probablement être relevés en 2006, comme on le constate déjà aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Beaucoup de banques ont fait le plein de crédit, et commencent soit à diriger l’épargne des ménages vers d’autres produits « sécurisés », soit à durcir l’octroi de prêts longue durée. Quant aux carottes défiscalisantes type Robien-Besson-Malraux, l’Etat a besoin de guider l’épargne vers l’investissement dans les PME. L’appétence des ménages pour l’immobilier, due à une pénurie structurelle de construction et de terrains datant d’au moins dix années (encore que les experts se contredisent sur ce point), peut néanmoins permettre un lent dégonflement plutôt qu’un krach. Mais rien n’est moins sûr !

Bulle : tous les signaux virent au rouge

Les prix sont devenus fous et ont rompu leur « couloir » de long terme, si l’on en croit le graphe impressionnant de l’économiste J. Friggit, qui reconnaît lui-même une situation inédite, une « exubérance irrationnelle » !… Les investisseurs institutionnels (ou « zinzins », français et étrangers) l’ont quant à eux bien anticipé, une fois encore avant le grand public, puisqu’ils vendent massivement à la découpe, pour reprendre des positions en bourse, encore boudée par les particuliers. Et le CAC prend 17% en six mois ! Certaines agences immobilières ont vu le vent tourner depuis septembre 2004 : dans beaucoup de secteurs, la vente en un jour sans négociation, c’est déjà de l’histoire ancienne. Six mois redeviennent le délai moyen de réalisation d’une vente - et encore, pour des biens non surévalués et en parfait état. Les stocks d’invendus augmentent fortement en 2005 (+34%) : le nombre de transactions pourrait s’en ressentir. Autre fait très important à Paris : une baisse constatée dans les quartiers les plus huppés face à des hausses dans les quartiers populaires. On ne peut pas sérieusement penser que le XVIème arrondissement parisien sera rejoint un jour par le XXème dans une grand soir à 5000€ /m2…

Le cercle baissier semble se mettre en place. Un grippage qui conduit les agents immobiliers à vouloir tirer les prix vers le bas pour relancer les transactions et faire leur chiffre sur le volume, là où les propriétaires mal informés ne l’entendent pas de cette oreille ! Les corrections se feront ainsi avec un décalage d’au moins un an, le temps de former les esprits. Mission pour les médias de masse.

Louer ou acheter ?

Dernier point clef : la tendance baissière des loyers. Location et achat ne sont plus deux marchés indépendants. Les grandes surfaces (3-4 pièces et maisons) se louent de plus en plus difficilement, notamment à Paris. Les loyers amorcent donc un processus de baisse pour des appartements qui, remis à neuf ou condamnés à demeurer vacants, permettent au locataire un effet de levier financier par rapport à l’achat : à moins de 1500 € le 4 pièces à Paris, face à 2500 € mensuel tout compris pour l’achat du même bien - toutes choses égales par ailleurs -, certains ménages préfèrent placer les 1000 € de différentiel de mensualité et se constituer à terme un capital proche de cet achat immobilier, mais moins risqué et plus liquide. Tout en gardant la possibilité de changer rapidement et sans frais de ville ou de lieu de vie selon l’évolution de la famille. Et la liberté d’acheter en « bas de bulle » avec un apport.

Tout le monde en parle… mais sur le web !

Les discussions sur ces problématiques battent leur plein sur Internet depuis près de deux ans, au point de créer des communautés baissières parfois quasi totalitaires, en France (La bulle immobilière, Immobulle) au Royaume-Uni, et en Espagne, ou encore des forums de discussion très actifs et pour certains de haut niveau. Parallèlement, pouvoir politique et médias officiels restent encore très en retrait : sujet de campagne pour 2007, la fracture immobilière est à manipuler avec des pincettes. Pour preuve le débat actuel sur l’ISF. Une explosion trop brutale de la bulle immobilière pourrait entraîner l’économie dans une récession grave, dont personne ne veut porter la responsabilité. Mieux vaudrait un dégonflement progressif et sans douleur… si c’est encore économiquement possible au niveau national.

Laurent Jacquelin-Cluzeau, veille & prospective.

Source : Économie matin